Adopter une charte de bon voisinage, c’est bien. La rendre juridiquement opposable à tous les copropriétaires, c’est mieux. Trop souvent, les chartes restent de simples déclarations d’intention, inopposables aux nouveaux acquéreurs ou contestables par les occupants. Pourtant, il existe des leviers puissants pour transformer un engagement moral en outil juridique solide. Encore faut-il respecter les bonnes procédures… et éviter les pièges.
1. Intégrer la charte au règlement de copropriété : la seule voie sûre
Le règlement, seule « loi » de l’immeuble
Le règlement de copropriété est un contrat collectif qui s’impose à tous les copropriétaires. Il fixe les règles de jouissance, les usages autorisés, les interdictions, et peut organiser les relations de voisinage. Une charte de bon voisinage n’a de force obligatoire que si elle est intégrée à ce règlement, par une décision régulière de l’assemblée générale.
Exemple : Une copropriété souhaite interdire les locations de courte durée type AirBnB. Si cette interdiction figure uniquement dans une charte annexée au procès-verbal, elle sera inopposable à un copropriétaire qui met son bien en location. En revanche, si elle est intégrée au règlement et publiée, elle devient contraignante et peut être invoquée en justice.
La procédure d’adoption : attention aux majorités
L’intégration d’une charte au règlement nécessite une modification formelle. Si la charte touche aux modalités de jouissance des parties privatives (ex. : horaires, bruit, usage des balcons), la loi impose une double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Si elle modifie la destination des lots, l’unanimité est requise.
Exemple : Une charte interdisant les activités professionnelles ou les locations meublées touristiques dans les lots à usage d’habitation devra être adoptée à l’unanimité. Une simple majorité ne suffira pas, même si tous les présents votent pour.
La publication au fichier immobilier : étape incontournable
Une fois votée, la charte doit être annexée au règlement modifié et publiée au fichier immobilier. Sans cette formalité, elle ne sera pas opposable aux futurs acquéreurs, sauf mention expresse dans leur acte d’achat.
Exemple : Un acquéreur qui signe un acte sans mention de la charte pourra contester son application, même si elle a été votée en AG. La publication est donc une garantie juridique essentielle.
2. Clauses non conformes : le risque de nullité permanente
Les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non écrites
La loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute clause du règlement (et donc de la charte intégrée) contraire à l’ordre public est réputée non écrite. Cela signifie qu’elle est censée n’avoir jamais existé, et peut être contestée à tout moment.
Exemple : Une clause interdisant la présence d’enfants dans les parties communes serait jugée discriminatoire et donc non écrite, même si elle a été votée à l’unanimité.
L’action en non-écriture est imprescriptible
Tout copropriétaire peut demander à tout moment qu’une clause soit déclarée non écrite. Il n’a pas besoin d’avoir un intérêt direct, et le syndicat des copropriétaires doit être appelé à la cause.
Exemple : Un copropriétaire qui n’est pas concerné par une clause peut tout de même en demander l’annulation. Cela impose une vigilance extrême lors de la rédaction.
La clause reste applicable tant qu’elle n’est pas annulée
Une clause irrégulière reste en vigueur tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite par le juge ou écartée par l’AG. Cela peut créer une insécurité juridique pour les occupants.
Exemple : Une clause interdisant les locations AirBnB peut être appliquée pendant des années, jusqu’à ce qu’un copropriétaire la conteste en invoquant la destination des lots. Si elle n’a pas été adoptée à l’unanimité, elle risque d’être annulée.
3. Sécuriser l’opposabilité : publication, adhésion, traçabilité
La publication au fichier immobilier : clé de l’opposabilité
La publication est la seule garantie que la charte sera opposable aux ayants cause à titre particulier (acquéreurs, donataires, etc.). Elle doit intervenir avant la signature de l’acte d’acquisition.
Exemple : Une charte publiée en janvier 2025 sera opposable à un acquéreur qui signe en février. Si elle est publiée après, elle ne pourra pas lui être imposée.
L’adhésion expresse dans l’acte : une alternative en cas d’absence de publication
Si la charte n’a pas été publiée, elle peut tout de même être opposable si l’acte d’achat mentionne expressément que l’acquéreur en a eu connaissance et y adhère.
Exemple : Un notaire peut insérer une clause dans l’acte de vente indiquant que l’acquéreur accepte les dispositions de la charte annexée. Cela sécurise l’opposabilité.
La traçabilité des engagements : preuve et exécution
Il est recommandé de faire signer la charte par les copropriétaires et occupants, et de conserver une trace écrite. Cela facilite la preuve en cas de litige et renforce la portée pédagogique.
Exemple : Une charte signée par tous les occupants peut être utilisée comme preuve d’engagement en cas de conflit, même si elle n’a pas été intégrée au règlement.
La charte de bon voisinage est un outil puissant… à condition d’être juridiquement bien ficelée. Son intégration au règlement de copropriété, sa publication, et la conformité de ses clauses sont les trois piliers de son opposabilité. Sans cela, elle reste une simple déclaration d’intention, contestable et inefficace.
Sources
- Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 – Majorité requise pour modifier la jouissance des lots
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006312881
- Article 43 de la loi du 10 juillet 1965 – Clauses réputées non écrites si contraires à l’ordre public
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006312898
- Article 750-1 du Code de procédure civile – Obligation de tentative amiable avant tout litige de voisinage
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042038089
- Article 4 du décret du 17 mars 1967 – Opposabilité des modifications du règlement aux acquéreurs
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006903785
- Article 6 du Code civil – Primauté de l’ordre public sur les conventions privées
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429542
- Guide n°3 du Conseil national du bruit – Chartes de la vie nocturne et prévention des nuisances sonores
- https://www.ecologie.gouv.fr/conseil-national-du-bruit
La négociation est un sport de combat – Il faut savoir être dur avec les questions à traiter tout en préservant les relations.
Vous avez une question ? Parlons-en, tout simplement. Contact : martin@lacour-avocat.fr
🎤 FAQ
1. C’est quoi une charte de bon voisinage en copropriété ?
C’est un document qui fixe des règles de vie commune pour limiter les conflits entre voisins : bruit, usage des parties communes, horaires, etc.
2. Est-ce que la charte est obligatoire pour tous les copropriétaires ?
Non, sauf si elle est intégrée au règlement de copropriété et publiée. Sinon, elle reste un engagement moral.
3. Comment rendre une charte juridiquement opposable ?
Il faut la voter en assemblée générale, l’intégrer au règlement de copropriété et la publier au fichier immobilier.
4. Faut-il voter la charte en assemblée générale ?
Oui, c’est indispensable. La majorité requise dépend du contenu de la charte.
5. Quelle majorité faut-il pour adopter une charte ?
Si elle modifie la jouissance des lots, il faut la double majorité de l’article 26. Sinon, une majorité simple peut suffire.
6. Peut-on intégrer la charte au règlement de copropriété ?
Oui, et c’est même la seule façon de la rendre obligatoire pour tous.
7. Est-ce que la charte doit être publiée ?
Oui, pour être opposable aux futurs acquéreurs. La publication se fait au fichier immobilier.
8. Où publier la charte pour qu’elle soit opposable ?
Au service de publicité foncière, en annexe du règlement modifié.
9. Que se passe-t-il si la charte n’est pas publiée ?
Elle ne s’applique pas aux nouveaux acquéreurs, sauf s’ils y adhèrent expressément dans leur acte.
10. Un acquéreur peut-il refuser d’appliquer la charte ?
Oui, s’il n’a pas été informé ou s’il n’a pas adhéré à la charte dans son acte d’achat.
11. Peut-on insérer la charte dans l’acte de vente ?
Oui, c’est une alternative à la publication. Il faut que l’acheteur reconnaisse l’avoir lue et acceptée.
12. Est-ce que la charte peut interdire des usages privatifs ?
Seulement si elle est intégrée au règlement et votée à l’unanimité.
13. Faut-il l’unanimité pour modifier la jouissance des lots ?
Oui, dès qu’on touche à la destination ou aux droits privatifs, l’unanimité est obligatoire.
14. Une clause contraire à la loi est-elle valable ?
Non, elle est réputée non écrite et peut être annulée à tout moment.
15. C’est quoi une clause réputée non écrite ?
C’est une clause qui est censée ne jamais avoir existé, car elle viole une règle d’ordre public.
16. Qui peut contester une clause de la charte ?
Tout copropriétaire, même s’il n’est pas directement concerné.
17. Y a-t-il un délai pour contester une clause ?
Non, l’action en non-écriture est imprescriptible.
18. Est-ce que la charte peut imposer des horaires ?
Oui, mais uniquement si cela ne porte pas atteinte aux droits privatifs ou si c’est voté à l’unanimité.
19. Peut-on interdire les animaux dans la charte ?
C’est risqué. Une telle clause peut être jugée abusive ou discriminatoire.
20. La charte peut-elle s’appliquer aux locataires ?
Oui, mais il faut prévoir un mécanisme d’adhésion ou une reprise dans le bail.
21. Est-ce que la charte peut interdire les locations AirBnB ?
Oui, mais uniquement si elle est intégrée au règlement et votée à l’unanimité. Sinon, elle est inopposable.
22. Faut-il l’unanimité pour interdire les locations meublées touristiques ?
Oui, car cela modifie la destination des lots et les droits de jouissance.
23. Que faire si un copropriétaire continue à louer malgré la charte ?
Il faut vérifier si la charte est opposable. Si oui, une action judiciaire peut être engagée.
24. Est-ce que la charte peut limiter les nuisances liées aux locations AirBnB ?
Oui, elle peut fixer des règles sur le bruit, les horaires, les fêtes, mais sans interdire l’usage sauf unanimité.
25. Peut-on prouver qu’un locataire AirBnB a violé la charte ?
Oui, avec des constats, des témoignages, ou des relevés techniques. La preuve doit être contradictoire.
26. Est-ce que la charte peut imposer des horaires de départ aux locataires AirBnB ?
Oui, à condition que ce soit raisonnable et conforme au règlement.
27. Peut-on interdire les fêtes dans les locations AirBnB via la charte ?
Oui, si cela est intégré au règlement ou si la charte est signée par le propriétaire et communiquée aux locataires.
28. Est-ce que la charte est opposable aux locataires AirBnB ?
Pas automatiquement. Il faut que le propriétaire l’intègre dans les conditions de location.
29. Faut-il faire signer la charte aux propriétaires qui louent sur AirBnB ?
Oui, c’est fortement recommandé pour assurer l’opposabilité et la preuve d’engagement.
30. Que faire si la charte n’est pas respectée par un hôte AirBnB ?
Le syndicat peut intervenir, et en cas de trouble, une action judiciaire peut être engagée contre le propriétaire.
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