Les conflits de voisinage en copropriété ne sont pas une fatalité. Ils sont souvent le symptôme d’un vide juridique, d’un règlement obsolète ou d’un manque de dialogue. Pourtant, il existe une solution simple, souple et puissante : la charte de bon voisinage. Encore faut-il savoir quoi y mettre. Voici 30 idées de clauses concrètes, à adapter selon la vie de l’immeuble, la créativité des copropriétaires… et les conseils d’un avocat.
Une charte, oui… mais pas n’importe comment
Des clauses sur-mesure, pas des copier-coller
Chaque immeuble a ses usages, ses tensions, ses particularités. Une clause qui fonctionne dans une résidence de standing peut être inadaptée dans un immeuble mixte ou ancien. Il ne s’agit pas de recopier un modèle, mais de construire une charte vivante, utile et légitime.
Exemple : Dans une copropriété avec beaucoup de locations Airbnb, une clause sur la déclaration préalable au syndic sera plus pertinente qu’une interdiction pure et simple.
Une créativité collective, encadrée juridiquement
La rédaction de la charte est un exercice de créativité partagée. Les idées doivent venir des copropriétaires eux-mêmes, en équipe, en atelier, en réunion. Mais cette créativité doit ensuite être validée juridiquement : certaines clauses peuvent être inopposables, illicites ou simplement inefficaces.
Exemple : Une clause interdisant les animaux de manière générale est réputée non écrite. En revanche, une clause encadrant leur comportement est parfaitement légale.
Le médiateur, facilitateur de projet
Un médiateur peut accompagner la copropriété dans ce processus, que ce soit en médiation préventive, en médiation de projet (pour co-construire la charte), ou en médiation de conflit (si des tensions existent déjà). Il aide à faire émerger les besoins, à formuler les clauses, à créer du consensus.
Exemple : Lors d’un atelier animé par un médiateur, les copropriétaires ont pu exprimer leurs irritations sans agressivité, et transformer leurs plaintes en propositions concrètes.
30 clauses à envisager pour une charte efficace
1. Clauses générales de bon voisinage
- Respect de la destination de l’immeuble
« Chaque occupant respecte la destination résidentielle de l’immeuble et s’abstient de tout usage incompatible. » - Interdiction des troubles anormaux de voisinage
« Aucun comportement ne doit excéder les inconvénients normaux du voisinage. » - Responsabilité du bailleur
« Le bailleur est responsable des troubles causés par son locataire. » - Clause d’information du syndic
« Toute activité nouvelle doit être déclarée au syndic. » - Clause d’adhésion volontaire à une association
« La participation à une association de quartier est encouragée mais jamais obligatoire. » - Clause d’articulation avec les normes externes
« Le respect des normes administratives ne dispense pas du respect du bon voisinage. »
2. Clauses sur les incivilités et nuisances
- Plages horaires de tranquillité
« Les activités bruyantes sont interdites entre 22h et 7h. » - Interdiction des attroupements
« Aucun attroupement ne doit gêner la circulation dans les parties communes. » - Interdiction des dépôts sauvages
« Tout dépôt non autorisé est interdit dans les parties communes. » - Clause de propreté
« Chaque occupant veille à la propreté des lieux qu’il traverse. » - Clause de sanction
« Une pénalité peut être appliquée en cas de nuisances répétées. » - Accès des forces de l’ordre
« L’AG peut autoriser l’accès préventif des forces de l’ordre aux parties communes. »
3. Clauses sur les locations meublées de courte durée
- Interdiction des meublés touristiques
« Les meublés de tourisme sont interdits sauf autorisation expresse. » - Déclaration obligatoire
« Toute mise en location touristique doit être déclarée au syndic. » - Interdiction des prestations para-hôtelières
« Les services de type hôtel sont interdits dans les lots résidentiels. » - Justification des autorisations
« Le copropriétaire doit pouvoir justifier des autorisations obtenues. » - Clause de pénalité
« Une amende civile peut être appliquée en cas de location illicite. » - Respect de la destination résidentielle
« Toute activité commerciale est interdite dans les lots à usage d’habitation. »
4. Clauses sur la végétalisation
- Interdiction de fixation sur les façades
« Aucune jardinière ne peut être fixée sans autorisation. » - Entretien obligatoire
« L’installateur est responsable de l’entretien et des réparations. » - Procédure d’autorisation
« Toute végétalisation visible doit être soumise à l’AG. » - Compatibilité avec les documents d’urbanisme
« Les projets doivent respecter le PLU et les servitudes. » - Dérogation au PLU
« Une dérogation peut être demandée pour végétaliser les toitures. » - Occupation du domaine public
« Une autorisation gratuite peut être sollicitée pour végétaliser le trottoir. »
5. Clauses de sécurité et gouvernance
- Fermeture de l’immeuble
« L’immeuble peut être fermé par interphone ou contrôle d’accès. » - Vidéosurveillance
« La vidéosurveillance peut être installée dans les parties communes. » - Médiation préalable
« Tout différend doit faire l’objet d’une tentative de médiation avant toute action judiciaire. » - Inscription à l’ordre du jour
« Toute réclamation doit être inscrite à l’ordre du jour par le syndic. » - Actualisation du règlement
« Le règlement est adapté aux évolutions législatives par décision de l’AG. » - Opposabilité et publicité
« Les clauses modifiant le règlement sont publiées au fichier immobilier. »
La charte de bon voisinage est un outil puissant, mais elle ne remplace pas le règlement de copropriété. Elle le complète, le rend vivant, le rend lisible. Elle doit être co-construite, validée juridiquement, et portée par une dynamique collective. Le médiateur peut en être le catalyseur, l’avocat en est le garant. Ensemble, ils transforment les tensions en solutions.
Sources
- https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000511138/
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006859598/
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041234/
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006417847/
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043251570/
La négociation est un sport de combat – Il faut savoir être dur avec les questions à traiter tout en préservant les relations.
Vous avez une question ? Parlons-en, tout simplement. Contact : martin@lacour-avocat.fr
FAQ
C’est quoi une charte de bon voisinage en copropriété ?
C’est un document complémentaire au règlement de copropriété, qui fixe des règles de vie collective pour prévenir les conflits entre occupants.
Est-ce que la charte est obligatoire ?
Non, elle est facultative. Mais elle peut être votée en assemblée générale pour devenir opposable.
Peut-on l’imposer à tous les copropriétaires ?
Oui, si elle est intégrée au règlement de copropriété par décision d’AG avec la majorité requise.
Faut-il la voter en assemblée générale ?
Oui, pour qu’elle soit opposable. Sinon, elle reste une recommandation.
Quelle majorité est nécessaire pour l’adopter ?
Cela dépend : majorité simple pour une charte interne, double majorité (article 26) si elle modifie le règlement.
Peut-on y inclure des sanctions ?
Oui, mais elles doivent être proportionnées et juridiquement valides.
Une clause pénale est-elle valable ?
Oui, à condition qu’elle ne prive pas un occupant de ses droits fondamentaux.
Peut-on interdire les locations Airbnb ?
Oui, si la destination de l’immeuble le justifie et si la clause est votée à la majorité requise.
Quelles sont les conditions pour interdire les meublés touristiques ?
Il faut que le règlement interdise les activités commerciales dans les lots concernés et que l’AG vote une clause spécifique.
Est-ce que le syndic peut refuser une location ?
Non, mais il peut agir si la location viole le règlement ou cause des troubles.
Que faire si un locataire trouble la tranquillité ?
Le bailleur doit agir. Sinon, le syndicat ou un copropriétaire peut engager une action.
Le bailleur est-il responsable des nuisances de son locataire ?
Oui, juridiquement, il est responsable vis-à-vis du syndicat.
Peut-on interdire les animaux dans la charte ?
Non, une interdiction générale est illicite. Mais on peut encadrer leur comportement.
Une interdiction générale des animaux est-elle légale ?
Non, elle est réputée non écrite selon la loi et la jurisprudence.
Peut-on interdire les attroupements dans les escaliers ?
Oui, si cela gêne la circulation ou la sécurité.
Peut-on fixer des horaires de silence ?
Oui, c’est même recommandé pour limiter les nuisances sonores.
Est-ce que la charte peut interdire les fêtes ?
Pas totalement, mais elle peut les encadrer (horaires, bruit, nombre de personnes).
Peut-on interdire les jardinières suspendues ?
Oui, si elles modifient l’aspect extérieur ou présentent un risque.
Faut-il une autorisation pour végétaliser un balcon ?
Oui, si cela affecte les parties communes ou l’esthétique de l’immeuble.
Qui est responsable en cas d’infiltration liée à une plante ?
L’installateur ou le copropriétaire qui a mis en place la végétalisation.
Peut-on interdire les fixations sur les façades ?
Oui, sauf autorisation de l’assemblée générale.
Est-ce que la charte peut prévoir une procédure d’autorisation ?
Oui, pour encadrer les projets sensibles comme la végétalisation ou les travaux.
Peut-on prévoir une clause d’information du syndic ?
Oui, c’est même conseillé pour anticiper les usages à risque.
Est-ce que la charte peut être opposable aux locataires ?
Indirectement oui, via le bailleur qui doit faire respecter le règlement et la charte.
Que faire si un copropriétaire ne respecte pas la charte ?
Le syndic ou un autre copropriétaire peut engager une action en cessation du trouble.
Peut-on agir en justice sur la base de la charte ?
Oui, si elle est intégrée au règlement ou si le trouble est manifeste.
Est-ce que la charte peut être publiée au fichier immobilier ?
Oui, si elle modifie le règlement, elle doit être publiée pour être opposable aux acquéreurs.
Peut-on prévoir une clause d’actualisation automatique ?
Oui, pour adapter le règlement aux évolutions législatives sans tout revoter.
Est-ce que la charte peut prévoir une médiation obligatoire ?
Oui, sauf en cas d’urgence ou de trouble grave. C’est même recommandé.
Peut-on autoriser l’accès des forces de l’ordre aux parties communes ?
Oui, par décision d’AG à la majorité de l’article 25 k de la loi de 1965.
Mentions légales
Toute utilisation aux fins d’apprentissage par une IA est interdite. Tous droits réservés. Tout contrevenant s’expose à des poursuites civiles et pénales.